Dépôt de garantie du compromis de vente : montant, séquestre, restitution

Dépôt de garantie du compromis de vente : de quoi parle-t-on ?

Le dépôt de garantie, ou « acompte », est la somme que l'acheteur verse à la signature du compromis de vente, ou dans les jours qui suivent. En général, la somme n'est pas remise au vendeur : elle est bloquée chez un séquestre (un tiers chargé de la garder, le plus souvent le notaire) jusqu'à l'acte authentique (acte de vente définitif).

Son sort dépend de la façon dont la vente se termine :

• vente conclue : la somme s'impute sur le prix ;
• rétractation dans le délai légal : elle vous est rendue ;
• condition suspensive non réalisée sans faute de votre part : elle vous est rendue ;
• renonciation après le délai de rétractation, sans condition suspensive à invoquer : elle reste en principe acquise au vendeur.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non. Aucun texte n'impose de dépôt de garantie dans un compromis de vente, ni n'en fixe le montant. Un compromis sans dépôt est valable : il est seulement fréquent d'en prévoir un. Sans dépôt, le compromis vous engage tout autant, et une éventuelle clause pénale s'applique quand même.

Deux cas à part : dans une promesse unilatérale de vente de plus de 18 mois, une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix est obligatoire ; pour un logement neuf acheté sur plan, le dépôt est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année, à 2 % dans les deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà (article R261-28 du Code de la construction et de l'habitation).

Quel montant verser au compromis ?

Le montant se négocie. En pratique, il se situe en général entre 5 et 10 % du prix de vente, selon les notaires de France. Au-delà de 10 %, il sort de l'usage : il se discute avant de signer, ou par avenant ensuite. En dessous de 5 %, rien d'anormal : aucun minimum n'existe.

L'exemple de rapport montre comment ce montant et son séquestre sont relevés dans un compromis.

Qui garde le dépôt ? Le rôle du séquestre

Le séquestre est en général le notaire, qui bloque la somme sur un compte séquestre jusqu'à l'acte authentique, ou l'agent immobilier qui intervient dans la vente.

Le séquestre ne décide pas seul : il ne peut rendre la somme, ou la remettre au vendeur, qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice (articles 1956 et 1960 du Code civil). Verser directement au vendeur vous prive de cette protection : si la vente ne se fait pas, le remboursement dépendra de lui.

Un agent immobilier ne peut détenir de fonds que s'il justifie d'une garantie financière (article 3 de la loi Hoguet de 1970) ; le nom et l'adresse de son garant figurent alors sur ses documents (article 92 du décret de 1972). Certaines agences déclarent ne détenir aucun fonds : la somme va alors chez le notaire.

Peut-on verser l'acompte pendant le délai de rétractation ?

En principe, non : pendant le délai de rétractation, personne ne peut recevoir d'argent de l'acheteur. Exiger ou recevoir un versement pendant ce délai, ou même un engagement de versement, est puni de 30 000 € d'amende (article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation). Exception : quand un professionnel mandaté pour la vente, une agence par exemple, a servi d'intermédiaire.

• Au vendeur, pendant le délai : interdit.
• Compromis signé directement entre particuliers, sans intermédiaire : aucun versement avant la fin du délai.
• Au notaire, ou à une agence disposant d'une garantie financière, quand un professionnel mandaté a servi d'intermédiaire : autorisé, et rendu sous 21 jours si vous vous rétractez.

Si le compromis fixe un versement après la fin du délai, il est conclu sous la condition suspensive que cette somme soit versée à la date convenue (même article) : un retard peut remettre la vente en cause. À confirmer avec votre notaire.

Que devient le dépôt si vous vous rétractez ?

Pendant le délai de rétractation, vous pouvez renoncer sans avoir à donner de motif et sans pénalité. Ce délai dure 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le compromis (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Vous pouvez calculer votre date limite : le calcul tient compte des week-ends et des jours fériés.

Le professionnel qui détient le dépôt vous le restitue alors dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (article L271-2). La marche à suivre est détaillée dans le guide se rétracter d'un compromis de vente.

Et si une condition suspensive n'est pas réalisée ?

Si une condition suspensive n'est pas réalisée sans faute de votre part, par exemple un prêt refusé malgré des demandes conformes au compromis, vous êtes libéré et le dépôt vous est restitué. Pour la condition suspensive d'obtention de prêt, toute somme versée d'avance est alors immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité (article L313-41 du Code de la consommation).

Une réserve : si la condition échoue par votre fait, elle est réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil). Cela peut être le cas si aucune demande de prêt conforme n'a été déposée à temps. Le dépôt peut alors être perdu.

Gardez les preuves : demandes de prêt, dates de dépôt, refus écrits des banques. Et si votre compromis ne dit pas clairement que le dépôt vous revient quand une condition échoue, faites-le préciser : c'est pourtant la règle. Voir aussi les guides prêt refusé après le compromis et conditions suspensives du compromis.

Le jour de l'acte : le dépôt s'impute sur le prix

Si la vente se fait, le dépôt s'impute sur le prix : le notaire le déduit de ce qui reste à payer le jour de l'acte authentique. Avec un prix de 240 000 € et un dépôt de 12 000 €, il reste 228 000 € à payer au titre du prix, plus les frais d'acte. Il suffit de vérifier le décompte que le notaire vous communique avant le rendez-vous ; les étapes jusque-là sont détaillées dans le guide délai entre compromis et acte de vente.

Et si vous renoncez après le délai de rétractation ?

Une fois le délai de rétractation passé, le compromis vous engage. Si vous renoncez alors que les conditions suspensives sont réalisées, le dépôt reste en principe acquis au vendeur, à titre de dommages et intérêts.

Ce n'est pas forcément tout : si la clause pénale prévoit un montant supérieur, le dépôt n'en couvre qu'une partie. Le vendeur peut aussi préférer vous mettre en demeure de signer, puis demander au juge la vente forcée.

Le séquestre ne remet pas la somme au vendeur sans votre accord ou une décision de justice, et un accord amiable reste possible. Avant de renoncer, faites le point avec votre notaire ; voir aussi le guide annuler un compromis de vente.

Questions fréquentes