Se rétracter d'un compromis de vente : procédure et modèle de lettre

Qui peut se rétracter d'un compromis de vente ?

La rétractation d'un compromis de vente est prévue par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Elle profite à l'« acquéreur non professionnel » d'un immeuble à usage d'habitation : le particulier qui achète une maison ou un appartement. Pendant 10 jours, il peut revenir sur son engagement sans donner de motif et sans indemnité à verser.

• Le vendeur n'a pas ce droit. Il est engagé dès la signature, sauf si le compromis lui accorde une faculté de dédit.
• L'acheteur d'un terrain à bâtir n'en bénéficie pas non plus.
• Plusieurs acheteurs : le plus sûr est que chacun signe la lettre. Certains compromis précisent ce que produit la rétractation d'un seul d'entre eux : relisez la clause.

Délai de rétractation : quand commencent et finissent les 10 jours ?

Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le compromis. C'est la date du premier passage du facteur qui compte, pas celle où vous retirez la lettre au bureau de poste. Le compromis vous a été remis en main propre par le professionnel qui a négocié la vente ? Le délai part alors du lendemain de la remise, à une condition : que vous ayez écrit de votre main la date de remise et la mention prévue par l'article D271-6.

• Ce sont 10 jours calendaires : samedis, dimanches et jours fériés comptent.
• Le jour de la première présentation ne compte pas, et on ne l'écarte qu'une fois. La Cour de cassation l'a rappelé le 19 décembre 2024 : la règle du Code de procédure civile ne s'ajoute pas à celle du Code de la construction.
• Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
• En copropriété, le délai ne part qu'une fois reçus certains documents obligatoires sur la copropriété (article L721-3).

Pour votre propre date, le calculateur de délai de rétractation applique ces règles, jours fériés compris, et détaille le comptage.

Comment se rétracter : lettre recommandée, électronique ou e-mail ?

La rétractation prend la même forme que la notification. C'est une lettre recommandée avec avis de réception, ou tout autre moyen qui prouve aussi sûrement la date de réception ou de remise.

• Lettre recommandée avec avis de réception : la voie la plus sûre. Gardez la preuve de dépôt et l'avis de réception.
• Lettre recommandée électronique : elle vaut une lettre recommandée si elle passe par un prestataire qualifié. Si le destinataire est un particulier, il doit avoir accepté ce mode d'envoi à l'avance (article L100 du Code des postes et des communications électroniques).
• E-mail simple : risqué. Rien ne garantit qu'il sera jugé équivalent à une lettre recommandée.

Aucun motif n'est à donner. C'est la date d'envoi qui compte : pour la Cour de cassation, la rétractation par voie postale date du jour de l'expédition de la lettre (arrêt du 5 décembre 2007). Si vous décidez de vous rétracter, alors envoyez la lettre au plus tard le dernier jour du délai.

À qui envoyer la lettre de rétractation ?

La lettre s'adresse au vendeur. Le compromis peut aussi désigner une autre personne pour la recevoir, par exemple l'agence ou le notaire, avec une adresse précise. Relisez la clause consacrée à la rétractation : si elle désigne un destinataire, alors écrivez à celui-ci, à l'adresse indiquée.

Si vous avez versé un dépôt de garantie au séquestre (le notaire ou l'agence qui conserve la somme), adressez-lui une copie : il sera informé sans attendre. S'il y a plusieurs vendeurs et que le compromis ne désigne personne, le plus prudent est d'écrire à chacun. À confirmer avec votre notaire.

Modèle de lettre de rétractation de compromis de vente

Ce modèle est générique. Remplacez chaque champ entre crochets. Si vous n'avez rien versé, supprimez le paragraphe sur la restitution. Si vous êtes plusieurs acheteurs, écrivez « nous exerçons notre droit » et faites signer chacun.

Conservez une copie signée, la preuve de dépôt de la lettre et l'avis de réception.

Rétractation et dépôt de garantie : remboursement sous 21 jours

Pendant le délai de rétractation, personne ne peut recevoir de versement de l'acheteur, sauf exception. Exiger ou recevoir une somme en dehors de ce cadre est puni d'une amende de 30 000 €. L'exception vise le compromis conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté : un versement peut alors être fait entre les mains d'un professionnel qui dispose d'une garantie financière, comme le notaire.

Si vous vous rétractez, ce professionnel vous restitue la somme dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation (article L271-2). Le guide du dépôt de garantie détaille le rôle du séquestre.

Rétractation après les 10 jours : que reste-t-il ?

Une fois le délai expiré, la rétractation n'est plus possible. D'autres portes peuvent rester ouvertes :

• Le délai n'a peut-être pas commencé : compromis reçu par simple e-mail, remise en main propre sans mention manuscrite, documents de copropriété remis après la signature. Si le délai n'a pas commencé, il ne peut pas être expiré : à confirmer avec votre notaire.
• Une condition suspensive échoue : prêt refusé malgré des demandes conformes, préemption par la mairie. Voir les conditions suspensives et le refus de prêt.
• Un accord avec le vendeur : un contrat peut être défait d'un commun accord (article 1193 du Code civil), de préférence par écrit.

Hors de ces cas, renoncer peut coûter le dépôt de garantie, voire la clause pénale : le guide annuler un compromis de vente fait le tour des situations. Pour vérifier les dates et les conditions de votre propre contrat, vous pouvez faire lire votre compromis ou consulter un exemple de rapport.

Questions fréquentes