Compromis de vente signé mais prêt refusé : ce qui se passe

Compromis signé mais prêt refusé : la vente ne se fait pas

Le compromis indique si le prix sera payé avec ou sans prêt (article L313-40 du Code de la consommation). S'il est payé, même en partie, à l'aide d'un prêt, le compromis est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt (article L313-41).

En cas de refus de prêt alors que vos démarches respectent la clause, la condition défaille. La vente n'a pas lieu et vous n'avez rien à payer au vendeur. Toute somme versée d'avance est remboursable immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité.

Ce que décrit la condition suspensive de prêt

La clause décrit le financement que vous cherchez. Plus elle est précise, plus un refus est facile à faire valoir. On y trouve en général :

• le montant maximum du ou des prêts ;
• la durée de remboursement ;
• le taux d'intérêt maximum, hors assurance et frais ;
• le délai pour déposer les demandes ;
• la date limite pour obtenir une offre ;
• le nombre de banques à solliciter ;
• la façon de prouver l'obtention ou le refus.

La condition est réalisée dès qu'une banque présente une offre ferme et sans réserve qui correspond à ces caractéristiques. Un accord de principe ou une simple attestation ne suffit pas. Un exemple de rapport montre comment une clause de prêt se lit point par point.

Combien de temps pour obtenir le prêt ?

La condition ne peut pas durer moins d'un mois à compter de la signature du compromis (article L313-41). Une date plus courte dans le contrat ne réduit pas ce minimum. En pratique, les compromis laissent en général 45 à 60 jours.

Refus de prêt : quelles démarches prouver ?

C'est à l'acheteur qui invoque le refus de démontrer qu'il a demandé un prêt conforme aux caractéristiques du compromis. La Cour de cassation l'a jugé le 20 novembre 2013 (n° 12-29.021), dans une affaire où l'acheteur avait demandé un taux plus bas que le maximum prévu.

Pour chaque banque, gardez :

• la demande datée et l'accusé de dépôt du dossier ;
• le refus écrit, qui mentionne le montant, la durée et le taux demandés ;
• la preuve de l'envoi des refus au vendeur et au notaire, dans les formes et délais du compromis.

Si le compromis impose plusieurs banques, alors chaque demande compte : une seule demande manquante ou non prouvée peut permettre au vendeur de contester l'échec de la condition.

Le piège : une condition réputée accomplie

Une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement (article 1304-3 du Code civil). Si c'est le cas, la vente est due comme si le prêt avait été obtenu, et refuser de signer expose à la clause pénale. Situations à risque :

• aucune demande déposée, ou une demande déposée hors délai ;
• une demande qui ne correspond pas à la clause : montant, durée ou taux différents de ceux prévus ;
• une offre conforme que vous refusez : la condition est déjà réalisée dès sa présentation ;
• un montant maximum trop bas : si la banque accorde ce montant, la condition est réalisée, même si la somme ne suffit pas.

Chaque dossier est différent. Avant toute décision, à confirmer avec votre notaire.

Prêt refusé : la restitution du dépôt de garantie

Si la condition défaille régulièrement, toute somme versée d'avance est remboursable immédiatement et intégralement (article L313-41). Si elle n'est pas remboursée, elle porte intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement (article L341-35).

En pratique, prévenez le vendeur et le notaire selon les formes et délais du compromis, en joignant les refus. Demandez ensuite la restitution par écrit au séquestre (le notaire ou l'agence qui conserve la somme). Le guide du dépôt de garantie détaille son rôle.

Date limite dépassée : prorogation et avenant

La date limite d'obtention du prêt est fixée par le compromis. Ce qui se passe une fois cette date passée dépend de la rédaction de la clause : c'est le point à faire préciser en priorité par votre notaire.

Si l'offre tarde, alors une prorogation peut être demandée au vendeur. Elle se fait par avenant signé des deux parties, de préférence avant l'échéance. Le vendeur n'est pas tenu d'accepter : un contrat ne se modifie que d'un commun accord. Le calendrier jusqu'à l'acte authentique (acte de vente définitif) est traité dans le guide du délai entre compromis et acte de vente.

Et si le compromis ne mentionne pas de prêt ?

Si le compromis indique que vous payez sans prêt, il comporte une mention écrite de votre main. Vous y reconnaissez que, si vous empruntez quand même, vous ne pourrez pas invoquer ces protections (article L313-42). Un refus de prêt ne vous libère alors pas.

Autre cas : le compromis ne dit rien du financement, ou la mention manque, ou elle n'est pas de votre main. Si un prêt est demandé, le compromis est alors considéré comme conclu sous la condition suspensive de prêt. Enfin, si votre délai de rétractation court encore, la rétractation reste possible sans motif : vérifiez votre date avec le calculateur.

Questions fréquentes