Annuler un compromis de vente : les cas où l'acheteur peut sortir

Peut-on annuler un compromis de vente ?

Le compromis n'est pas un simple accord de principe. Pour le Code civil, la promesse de vente vaut vente dès que les parties sont d'accord sur le bien et sur le prix (article 1589). Et un contrat ne peut être défait que d'un commun accord, ou pour les causes que la loi autorise (article 1193).

Pour l'acheteur, cinq situations permettent de sortir du compromis :

1. la rétractation pendant les 10 jours ;
2. un délai de rétractation qui n'a jamais commencé ;
3. des documents de copropriété manquants au compromis ;
4. une condition suspensive qui ne se réalise pas ;
5. un accord amiable avec le vendeur.

Pendant le délai de rétractation : annuler sans motif

Tant que le délai de 10 jours court, l'acheteur non professionnel d'un logement peut se rétracter sans donner de raison (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il le fait par lettre recommandée avec avis de réception. La somme versée au séquestre (le notaire ou l'agence qui la conserve) est restituée dans les 21 jours.

Le guide se rétracter d'un compromis de vente détaille la procédure et donne un modèle de lettre. Le calculateur donne votre date limite.

Le délai de rétractation a-t-il vraiment commencé ?

Le délai ne part que d'une notification régulière du compromis. Si elle manque, alors le délai n'a pas commencé et il ne peut pas être expiré.

• Lettre recommandée : le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre, pas du jour où vous la retirez.
• Remise en main propre : elle ne fait courir le délai que si le compromis a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté. Il faut aussi que vous ayez écrit de votre main la date de remise et la mention prévue par l'article D271-6.
• E-mail simple, ou compromis signé électroniquement sans envoi recommandé ensuite : la date de réception n'est pas prouvée avec les garanties exigées. Le délai n'a probablement pas commencé.

Ces points se vérifient sur votre exemplaire du compromis et sur l'avis de passage du facteur. À confirmer avec votre notaire, qui connaît le dossier.

Copropriété : des documents manquants au compromis

Pour un lot de copropriété à usage d'habitation, certains documents sont à remettre au plus tard à la signature du compromis (article L721-2). S'ils manquent, le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de leur communication (article L721-3). Sont concernés :

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modifications publiées ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf si le vendeur n'a pas pu les obtenir du syndic ;
• les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices ;
• les sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires ;
• l'état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs ;
• la part du fonds de travaux attachée au lot, s'il en existe un.

Le carnet d'entretien de l'immeuble est aussi à remettre, mais la loi ne le cite pas parmi les documents qui retardent le délai.

Compromis annulé quand une condition suspensive échoue

Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la vente : obtention du prêt, absence de préemption par la mairie, urbanisme sans servitude grave. Si elle défaille, l'engagement est réputé n'avoir jamais existé (article 1304-6 du Code civil) : la vente ne se fait pas et la somme versée est rendue intégralement.

Deux limites. Si l'acheteur a empêché la réalisation de la condition, elle est réputée accomplie (article 1304-3). Et la condition s'apprécie à la date prévue par le compromis : une fois cette date passée, tout dépend de la rédaction de la clause. Voir les conditions suspensives du compromis et le refus de prêt après le compromis.

Annuler un compromis de vente d'un commun accord

L'acheteur et le vendeur peuvent décider ensemble de mettre fin au compromis (article 1193 du Code civil). Tout se négocie : sort du dépôt de garantie, indemnité éventuelle, frais déjà engagés. Si un accord est trouvé, alors mieux vaut l'écrire, le faire signer par les deux parties et le transmettre au séquestre. À confirmer avec votre notaire.

Se désister hors de ces cas : ce que cela coûte

Si l'acheteur renonce sans cause légitime, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie, selon ce que prévoit le compromis. Son montant se situe en général entre 5 % et 10 % du prix.

Le compromis contient souvent une clause pénale. C'est une somme fixée d'avance, due par la partie qui n'exécute pas le contrat : par exemple, celle qui refuse de signer l'acte authentique (acte de vente définitif) une fois les conditions réalisées. Le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive. Sauf inexécution définitive, elle n'est due qu'après une mise en demeure (article 1231-5 du Code civil).

Le vendeur peut aussi préférer poursuivre l'exécution forcée de la vente, ou provoquer sa résolution et demander réparation (article 1217 du Code civil). Certains compromis ajoutent une somme due à l'agence. Les guides clause pénale et dépôt de garantie détaillent ces montants.

Questions fréquentes