Clause pénale du compromis de vente : combien risquez-vous si vous renoncez ?

Clause pénale du compromis de vente : à quoi sert-elle ?

Une clause pénale fixe d'avance la somme que paiera, à titre de dommages et intérêts, la partie qui n'exécute pas le contrat (article 1231-5 du Code civil). Dans un compromis de vente, elle vise surtout le refus de signer l'acte authentique (acte de vente définitif) une fois les conditions suspensives réalisées.

C'est un forfait : la somme prévue est due telle quelle, sans débat sur le montant exact du préjudice. Hors accord entre vendeur et acheteur, seul un juge peut la modifier. Sauf inexécution définitive, elle n'est due qu'après une mise en demeure.

Elle peut jouer dans les deux sens. Si elle est réciproque, le vendeur qui refuse de signer la doit aussi à l'acheteur. Certains compromis ne la prévoient qu'à la charge de l'acheteur : regardez comment la vôtre est rédigée.

Quel montant ? La clause pénale n'est pas toujours de 10 %

Aucun texte ne fixe le montant d'une clause pénale : c'est le compromis qui le fixe, en euros ou en pourcentage du prix. Il est souvent fixé autour de 10 % du prix, mais des montants plus bas se rencontrent. Seul le chiffre écrit dans votre contrat compte.

Au-delà de 10 % du prix, la clause est au-dessus de l'usage. Elle peut se renégocier par avenant ; à défaut, seul un juge pourrait la réduire, ce qui suppose d'aller en justice.

Regardez aussi ce qui s'ajoute. Certains compromis prévoient, en plus de la clause pénale, une indemnité au profit de l'agence si l'acheteur renonce. Votre exposition réelle est alors la somme des deux.

Clause pénale et dépôt de garantie : quelle différence ?

Le dépôt de garantie est une somme déjà versée, bloquée chez un séquestre, le plus souvent le notaire. La clause pénale est un montant prévu par le contrat, dû seulement en cas de manquement, et qui peut dépasser le dépôt.

Les deux se combinent. Si le compromis prévoit que le dépôt s'impute sur la clause pénale, il en couvre tout ou partie, et le reste éventuel peut vous être réclamé. Le séquestre ne remet de toute façon le dépôt au vendeur qu'avec votre accord ou sur décision de justice (article 1960 du Code civil).

Ne confondez pas non plus clause pénale et arrhes. Avec des arrhes, chacun peut renoncer à la vente : l'acheteur en les perdant, le vendeur en restituant le double (article 1590 du Code civil). La clause pénale ne donne pas ce droit : elle sanctionne le refus de signer, elle ne l'autorise pas. Payer la pénalité ne vous libère donc pas, à lui seul, du contrat : le vendeur peut préférer la vente forcée.

Quand la clause pénale ne s'applique pas

Deux situations vous protègent ; une troisième repose sur un accord avec le vendeur.

• Rétractation dans le délai. Pendant les 10 jours du délai de rétractation, vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité, et les sommes versées vous sont rendues (articles L271-1 et L271-2 du Code de la construction et de l'habitation). Calculez votre date limite avant qu'elle ne passe.
• Condition suspensive non réalisée sans faute de votre part. Si votre prêt est refusé alors que vous avez fait les demandes prévues, le compromis tombe et la clause pénale ne joue pas. Toute somme versée d'avance est alors remboursable sans retenue ni indemnité (article L313-41 du Code de la consommation).
• Annulation d'un commun accord. Vendeur et acheteur peuvent mettre fin au compromis ensemble (article 1193 du Code civil). Le sort du dépôt et d'une éventuelle indemnité se négocie alors.

Attention à la faute. Si la condition échoue par votre fait, elle est réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil) et la clause pénale peut s'appliquer. Dans un arrêt de 2012 (pourvoi n° 10-21.670), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d'acheteurs condamnés à payer une clause pénale de 34 500 € : ils avaient notamment déposé leur demande de prêt après la date limite prévue par le compromis, et la clause n'avait pas été jugée excessive.

Si votre prêt a été refusé, le guide prêt refusé après le compromis détaille les preuves à réunir.

Renoncer après le délai de rétractation : ce qui peut se passer

Une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives réalisées, le compromis vous engage : il vaut vente dès l'accord sur le bien et sur le prix (article 1589 du Code civil). Si vous refusez de signer, voici ce qui peut se passer.

1. Mise en demeure. Le plus souvent, le vendeur peut vous mettre en demeure de signer dans les huit jours.
2. Vente forcée ou résolution. Passé ce délai, il peut demander au tribunal judiciaire la vente forcée du bien, ou la résolution du contrat, avec le cas échéant des dommages et intérêts.
3. Clause pénale. Elle fixe à l'avance le montant de ces dommages et intérêts. Le dépôt reste bloqué chez le séquestre jusqu'à un accord ou une décision de justice.

La vente forcée est une vraie possibilité : le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature, sauf impossibilité ou disproportion manifeste (article 1221 du Code civil). C'est le vendeur qui choisit la voie, dans le cadre de ce que prévoit le compromis.

Avant de renoncer, faites le point avec votre notaire : un accord amiable avec le vendeur reste possible. Les autres façons de sortir d'un compromis sont détaillées dans le guide annuler un compromis de vente.

Le juge peut-il réduire la clause pénale ?

Oui. Le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du Code civil). Une clause du contrat qui écarterait ce pouvoir est réputée non écrite.

Deux limites, cependant. Il faut d'abord qu'un juge soit saisi : c'est une procédure, avec ses délais et ses frais. Ensuite, la loi ne donne aucun barème : le juge apprécie au cas par cas, et rien ne garantit une réduction.

Exemples chiffrés

Ce qu'il faut regarder dans votre compromis

• Le montant de la clause pénale, en euros et en pourcentage du prix.
• Son sens : joue-t-elle pour les deux parties, ou seulement contre l'acheteur ?
• Une éventuelle indemnité au profit de l'agence, qui s'ajoute.
• Le lien avec le dépôt de garantie : s'impute-t-il sur la clause pénale ?
• Le délai de mise en demeure et les choix laissés au vendeur : vente forcée ou résolution.
• Les dates limites des conditions suspensives, en particulier celle du prêt.

Ces clauses sont parfois dispersées sur plusieurs pages. L'exemple de rapport montre comment elles peuvent être réunies, avec l'exposition calculée en euros.

Questions fréquentes