Délai entre compromis et acte de vente : combien de temps, et pourquoi

Combien de temps entre le compromis et l'acte de vente ?

Aucun texte ne fixe le délai entre le compromis de vente et l'acte authentique : vendeur et acheteur choisissent librement la date de signature. En pratique, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) indique qu'un délai d'environ trois mois est nécessaire au notaire pour accomplir les formalités de la vente. C'est aussi le temps de monter votre financement.

Ce n'est qu'un ordre de grandeur. Le délai peut être plus court si le financement et les pièces arrivent vite. Il s'allonge quand une condition suspensive demande du temps, comme l'obtention d'un permis de construire, ou quand un document se fait attendre.

Ce qui fixe la durée : les étapes entre les deux signatures

• Le délai de rétractation. 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le compromis (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). En copropriété, si des documents obligatoires manquaient au compromis, ce délai ne court qu'à partir de leur remise (article L721-3). Vous pouvez calculer votre date limite.
• Le prêt. La condition suspensive d'obtention de prêt dure au moins un mois à compter de la signature (article L313-41 du Code de la consommation). La banque maintient son offre au moins 30 jours après sa réception, et vous ne pouvez l'accepter que 10 jours après l'avoir reçue (article L313-34).
• Le droit de préemption. Si le bien y est soumis, le notaire le purge : une déclaration d'intention d'aliéner est adressée à la mairie, et le silence du titulaire de ce droit pendant deux mois vaut renonciation. Une demande de documents ou de visite suspend ce délai (article L213-2 du Code de l'urbanisme).
• Les pièces d'urbanisme et hypothécaires. Le notaire vérifie la situation hypothécaire du bien (état hypothécaire), les règles d'urbanisme et le cadastre.
• Les documents de copropriété. Avant l'acte, le syndic adresse au notaire un état daté : sommes dues par le vendeur, sommes qui lui reviennent, charges qui vous incomberont (article 5 du décret de 1967 sur la copropriété).
• Les diagnostics. Si un diagnostic remis au compromis n'est plus valable à la date de l'acte, il est remplacé par un nouveau, annexé à l'acte authentique (article L271-5 du Code de la construction et de l'habitation).

Ces étapes se déroulent en partie en même temps : la durée totale n'est pas leur simple addition.

La date de signature prévue dans votre compromis

Le compromis fixe très généralement une date limite de signature de l'acte authentique (« au plus tard le… »). Elle peut être rédigée de deux façons, et la différence compte.

• Date simple. Son dépassement ne fait pas tomber la vente. Elle marque le moment à partir duquel une partie peut obliger l'autre à signer.
• Date butoir, dite extinctive. Le compromis prévoit que, passé cette date, il devient caduc, c'est-à-dire qu'il cesse de produire ses effets.

Le dépassement de la date n'entraîne la caducité que si le contrat le prévoit. Cherchez les mots « caduc » ou « caducité » près de la date : s'ils y figurent, il s'agit probablement d'une date butoir. À confirmer avec votre notaire.

D'autres dates du compromis tombent avant : la date limite d'obtention du prêt et celles des autres conditions suspensives. Elles conditionnent la suite. Si votre prêt est refusé, voyez le guide prêt refusé après le compromis.

Délai minimum, délai maximum : ce que dit la loi

Pas de délai maximum, sauf en Alsace-Moselle. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, un compromis sous signature privée doit être suivi d'un acte authentique, ou d'une demande en justice si une partie refuse, dans les six mois ; à défaut, il est caduc (article 42 de la loi de 1924 applicable en Alsace-Moselle). Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai plus long.

Pas de délai minimum non plus. Mais plusieurs étapes ont leur propre durée : 10 jours de rétractation, un mois au moins pour la condition de prêt, 10 jours avant de pouvoir accepter l'offre de prêt, deux mois en principe pour la réponse au droit de préemption. Si tout est prêt plus tôt et que vendeur et acheteur sont d'accord, l'acte peut être signé avant la date limite.

Si la date de signature est dépassée

Un retard n'est pas forcément un conflit. Il peut venir d'un tiers : une banque, une mairie, un syndic. Selon la rédaction du compromis, plusieurs issues sont possibles.

• Prorogation. Vendeur et acheteur peuvent fixer une nouvelle date par avenant (article 1193 du Code civil). Certains compromis prévoient aussi une prorogation automatique, par exemple de quelques jours après la réception par le notaire de la dernière pièce administrative.
• Mise en demeure. Le plus souvent, la partie prête à signer peut mettre l'autre en demeure de le faire dans les huit jours.
• Caducité. Si la date était une date butoir, le compromis peut devenir caduc. Le sort du dépôt de garantie dépend alors de la raison du retard : à confirmer avec votre notaire.
• Vente forcée ou résolution. Sinon, la partie qui veut la vente peut demander au tribunal judiciaire la vente forcée, ou la résolution du contrat, avec le cas échéant des dommages et intérêts. Si le compromis contient une clause pénale, elle en fixe le montant à l'avance.

Si la date approche et que votre prêt ou une pièce manque encore, parlez-en tôt au notaire : un avenant signé à temps évite de discuter ensuite de la caducité.

Frais et virement des fonds : préparer le jour de l'acte

Le jour de l'acte authentique, vous payez l'intégralité du prix et les frais de notaire. Le prix est payé par virement dès qu'il atteint 3 000 €.

L'acte n'est signé qu'une fois les fonds arrivés sur le compte du notaire, virés par vous ou par votre banque pour la part financée par le prêt. Demandez tôt au notaire le montant exact à virer : le prix et les frais d'acte, moins le dépôt de garantie déjà versé.

Les frais d'acte, souvent appelés « frais de notaire », comprennent les émoluments du notaire (un tarif réglementé), d'éventuels honoraires, les débours (frais qu'il avance) et des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités. Vous pouvez demander au notaire un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût de l'opération.

Côté prêt, tenez compte des 10 jours à attendre avant de pouvoir accepter l'offre, puis du temps nécessaire à la banque pour virer les fonds.

Exemple de calendrier, étape par étape

Chaque étape laisse ici une marge avant la date de l'acte. Si l'une d'elles glisse, un avenant de prorogation évite la discussion. Pour voir comment ces dates apparaissent dans un rapport de lecture, consultez l'exemple de rapport, ou faites lire votre compromis.

Questions fréquentes