Conditions suspensives d'un compromis de vente : la liste expliquée

Condition suspensive : définition dans un compromis de vente

Une obligation est conditionnelle quand elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive quand son accomplissement rend l'engagement pur et simple, c'est-à-dire ferme (article 1304 du Code civil).

Dans un compromis de vente, cela veut dire deux choses. Tant que la condition est en cours, l'acheteur et le vendeur restent engagés. Si elle défaille, l'engagement est réputé n'avoir jamais existé (article 1304-6) : la vente ne se fait pas et les sommes versées sont rendues intégralement.

Chaque condition prévoit en principe un délai de réalisation. Les parties le fixent librement, sauf pour le prêt, qui bénéficie d'un minimum légal.

La condition suspensive de prêt, imposée dès que vous empruntez

Si vous financez tout ou partie de l'achat par un prêt, le compromis est conclu sous la condition suspensive de son obtention (article L313-41 du Code de la consommation). Cette condition ne peut pas durer moins d'un mois à compter de la signature.

La clause précise le montant, la durée et le taux maximum, les délais et la preuve du refus. Elle est réalisée dès qu'une banque présente une offre ferme et sans réserve conforme à ces caractéristiques. Le détail figure dans le guide prêt refusé après le compromis.

Condition d'urbanisme : aucune servitude grave

Cette condition porte sur les documents d'urbanisme du bien, comme le certificat d'urbanisme ou la note de renseignements d'urbanisme. Elle prévoit souvent qu'ils ne révèlent aucune servitude ni contrainte grave qui déprécierait le bien ou le rendrait impropre à son usage.

Si votre compromis n'en contient pas et qu'un problème d'urbanisme apparaît avant l'acte, alors aucune clause ne vous permet de renoncer sans pénalité. Son absence est un point à aborder avec votre notaire.

Droit de préemption : combien de temps pour la mairie ?

Dans une zone de préemption, une collectivité, le plus souvent la mairie, peut acheter en priorité le bien mis en vente. Le vendeur lui adresse une déclaration d'intention d'aliéner. Son silence pendant deux mois à compter de la réception vaut renonciation (article L213-2 du Code de l'urbanisme). Ce délai est suspendu si elle demande des documents ou une visite.

Le compromis prévoit donc que ce droit ne soit pas exercé. Si la mairie préempte, elle remplace l'acheteur : la condition défaille et les sommes versées vous sont rendues. L'acte authentique (acte de vente définitif) ne peut pas être signé tant que la procédure n'est pas terminée.

État hypothécaire : des dettes couvertes par le prix

Le service de la publicité foncière renseigne sur la situation juridique d'un bien, dont les hypothèques inscrites. Si le bien est grevé d'une hypothèque et que le vendeur n'a pas fini de rembourser son prêt, elle est levée lors de la vente. C'est la mainlevée : quand la banque est d'accord, elle prend la forme d'un acte notarié.

La condition d'état hypothécaire prévoit souvent que les inscriptions ne dépassent pas le prix de vente, pour que celui-ci suffise à les lever. Si elles le dépassent, alors la condition n'est pas remplie, sauf exceptions prévues par la clause : un vendeur qui dépose la différence, ou des créanciers qui acceptent la mainlevée.

Vente de votre logement actuel : une condition à négocier

Aucun texte n'impose cette condition : elle n'existe que si le vendeur l'accepte dans le compromis. Si vous comptez sur la vente de votre logement actuel pour financer l'achat et qu'aucune condition ne le prévoit, alors l'échec de cette vente ne vous libère pas.

Pour être utile, elle désigne le bien à vendre, un prix minimum et une date limite. Ces précisions évitent les discussions sur le point de savoir si la condition a échoué.

Permis de construire et travaux : obtention et recours

Pour un terrain à bâtir, ou un logement que vous voulez transformer, le compromis peut dépendre d'une autorisation d'urbanisme. La condition porte alors sur l'obtention du permis et, souvent, sur l'absence de recours des tiers. Elle fixe un délai, par exemple deux mois pour obtenir le permis.

Cas typique : un appartement acheté à condition de pouvoir transformer le balcon en véranda. Si les services d'urbanisme rejettent la demande, la condition permet de se désengager. Gardez la preuve du dépôt de la demande : l'acheteur doit pouvoir montrer qu'il a fait les démarches. Si la clause ne donne aucune date précise, demandez-la à votre notaire.

Qui bénéficie d'une condition suspensive ?

Chaque condition protège une partie, ou les deux. La condition de prêt protège l'acheteur. La condition liée au droit de préemption est souvent stipulée au profit des deux parties. Le compromis l'indique souvent en toutes lettres : cherchez « au profit de » ou « dans l'intérêt de » dans la clause.

Une partie peut renoncer à une condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant qu'elle n'est ni réalisée ni défaillie (article 1304-4 du Code civil). Renoncer à la condition de prêt, par exemple, revient à acheter même si la banque refuse : une décision à prendre avec votre notaire.

Condition non réalisée ou date dépassée : que se passe-t-il ?

• La condition se réalise : l'engagement devient définitif. Si une partie refuse ensuite de signer l'acte authentique, la clause pénale peut jouer.
• Elle défaille sans faute : le compromis tombe et les sommes versées sont rendues intégralement.
• L'acheteur l'a empêchée : elle est réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil), comme si elle s'était réalisée.
• La date passe sans issue claire : tout dépend de la rédaction de la clause. À faire préciser par votre notaire.

Un délai peut être prolongé d'un commun accord, par un avenant établi dans les mêmes conditions que le compromis. La date de signature de l'acte authentique suit ses propres règles : voir le guide du délai entre compromis et acte de vente.

Pour repérer les conditions de votre propre compromis, leurs dates et leur bénéficiaire, vous pouvez faire lire votre compromis ou consulter un exemple de rapport.

Questions fréquentes